百分之百了！百分之百了！

2024年12月31日下午，黄浦区五里桥街道瞿中居委会活动室里，打浦路339弄4-5号、6-7号以及打浦路303弄27-28号旧住房综合改造项目工作会还在推进。征收员从旧改征收基地一路飞奔过来，人还未进门，就先听到了报喜讯的声音。

这一旧住房综合改造项目于二轮签约首日便达到100%高比例生效，此前一轮签约时同意率也达到了100%。作为黄浦区第一个多产权类型混合、成套房屋与不成套房屋交织、居住用房和非居住用房叠加的旧住房综合改造项目，黄浦区房管局、五里桥街道与永业集团一体推进，因地制宜探索不同模式下的更新改造方式，走出了一条具有黄浦特色的成套改造实施路径，不断推动人民群众从“住有所居”向“住有宜居”迈进。

打浦路339、303弄房屋始建于上世纪50年代，位于打浦路以东，瞿溪路以北，包含三幢“小梁薄板”房屋及部分沿街商铺，涉及居民235户，单位3户，共计238户。改造房屋内原始非成套户数较多，大部分为厨卫合用的不成套公房，房屋老化破损、墙面开裂，居住环境较差，居民对于成套改造、改善居住条件的意愿强烈。

旧改地块外观。文汇报记者 袁婧 摄

2024年7月，区房管局牵头启动了“打浦路339弄、303弄旧住房综合改造项目”工作，经第三方专业单位及区内各相关部门评估认定，拟采取原址改建方式实施改造。改造后，将在原居住面积不减少的前提下，通过局部加层扩建结合地块间调整安置的方式为每户居民配备独用的厨卫设施，实现套内成套。同时，将加装电梯、增设地下非机动车库，完善相关配套。

找准攻坚破难切入点，统筹算好“整体账”

本次改造项目范围内共包含三块宗地，涉及的地块数量多、范围广、用地边界复杂。其中，打浦路339、303弄原本是两个相互独立项目，前期方案设计中发现两个项目地域邻近，联动改造、统筹安置更为有利。

通过顶层规划“补缺增能”，奋力破解统筹规划难、制度创新难、利益协调难等问题，创新探索方案设计实施路径。规划调整走在前，细化空间利用颗粒度。

黄浦区规划资源局调整优化用地边界，指导设计单位在现有规划管理技术规定的框架内周转腾挪，两个项目联动开发，统筹安置地块内居民，释放改造可利用空间，实现了改造后居民以及沿街商铺238户证全部回搬安置，一户不抽。

实地查勘摸底数，提升房屋认定精细度。打浦路339、303弄房屋情况复杂，楼栋区域分布、建筑结构、周边环境等方案制约因素颇多。为确保方案设计有的放矢，五里桥街道及永业集团牵头开展排查工作，查清物业底账，了解居民诉求，确保底数清、情况明、数据准。根据前期排摸发现，打浦路339弄两幢房存在多产权类型混合，其中产权房原址回搬的产权归集、登记以及过程中产生税费处理，在黄浦区并无先例可循。

旧改通过的好消息在居民中间传递。文汇报记者 袁婧 摄

区房管局、区税务部门、区不动产登记部门联手调研外区经验，通过多次会商，对居住类产权、非居住类产权等不同类型的房屋在不动产登记、契税免除、产权归集方面给予支持，推动方案设计与群众工作同步进行。

找准民需民意落脚点，统筹算好“民心账”

在不断完善配套政策的基础上，结合老旧小区的实际情况、居民群众的实际问题因地制宜、分类施策，更好回应人民群众对宜居安居的期盼。

在签约工作的推进过程，进一步做深做细群众工作，五里桥街道、永业集团采取“驻点包片”的工作模式，成立了8个“1+1+2”工作小组，每个小组由一名街道干部、一名居委干部加两名物业工作人员组成，就居民关心的政策口径、方案调整、利益诉求、矛盾纠纷等问题提供“个性化”服务，确保能“联得上人、进得了门、坐得下谈”，并以居民需求为落脚点，在政策范围内为居民争取“最大化”的利益。

此次旧改将在不抽一户的前提下，通过原拆原建的方式解决房屋不成套问题。文汇报记者 袁婧 摄

五里桥街道充分发挥党建引领作用，利用“三会”制度整合资源，依托街道社区代表会议、街区党建共治联盟、“零距离家园”理事会等多元平台，吸纳各方力量参与，不断充实改造项目需求、问题和资源清单，为后续方案实施提供坚实支撑。比如，303弄27-28号因扩建空间较小，将有12证居民异幢安置至339弄4-5号，释放空间用以剩余房屋的成套改造。有居民在座谈会上就提出这12证居民虽然不多，但势必会让339弄本就已经捉襟见肘的停车位更加雪上加霜。最终，结合居民们的意见，改造方案优化了地下非机动车库的设计，同时还同步制定了公平合理的停车管理方案。

永业集团聚焦房型过多、方案设计难等问题，以“不突破政策口径、不影响得益均衡、不损害邻里利益”为前提，对居民提出的个性化需求进行研判，不断优化房间布局、朝向和居住功能。比如，家住339弄的一户居民因个性化装修需要，希望能对房间开门位置进行调整，以便后期家具布置。改动虽小，但却会使得走道面积变大，影响整个房间布局。对口工作组得知后，迅速联系设计团队展开头脑风暴，群策群力，最终通过厨房、卫生间的巧妙布局，找到合适的开门位置，满足了居民个性化的需要。又比如，项目中原顶层户型受上下水管道等位置限制，初步设计方案中的卫生间通风受限。为了改善户型布局，提升居民居住体验，工作组、居委、设计团队多次会商，在确认不影响下层居民的情况下，通过调整管道位置，平移厨房、卫生间，不仅把卫生间改成了“明卫”，还优化利用了之前一块不便利用的小空间。

徐宝云在这里“蜗居”50余年，换上新的挂历，迎接新生活。文汇报记者 袁婧 摄

寻求各方诉求平衡点，统筹算好“长远账”

在项目推进过程中试模式、试机制、试成本、试规范，由单一模式向多元联动集成的可持续发展模式转变，为同类项目的实施提供示范，在解决今天问题的同时为明天的发展腾出空间。

创新模式寻求最优解。着眼改造工作的启动、审批、建设、交付、运营全过程，全面梳理卡点堵点，加强政策设计和供给。改造项目因规划限制、建筑结构等原因，无法实现所有居民原位安置。区发改委、区规划资源局跨前服务，积极探索“原址改建+地块平衡”的方案，克服客观限制条件，提高土地及房屋空间利用效率，努力做到“就地平衡”。协调联动开辟新路径。

旧改地块外观。文汇报记者 袁婧 摄

一方面，不同于以往项目，本次改造涉及沿街商铺，需要商铺停业外搬配合改造，这在我区成套改造项目中尚属首次。面对商铺租约中止、停业损失、租客清退、装修补偿、诉求多样等从未遇到的难点问题，项目组根据实际情况，针对每一户商铺制定个性化方案，通过过渡补偿等帮助商铺减少经营损失，最终说服商铺签约改造，形成了可复制的非居住用房改造方案实施路径。

另一方面，由于前期改造规划管理等原因，改造项目涉及一幢权属于区总工会的房屋，为此区房管局携手五里桥街道，与区总工会三方会商，协调沟通租户腾空、改造方案等工作，将该房屋纳入改造范围，成功打破所有权问题制约，为今后产权复杂多元，权责边界不清等难题的解决提供了范本。

区域整体焕新可持续。项目设计建造方积极探索创新规划，在成套改造的过程中，将同步实施周边小区修缮以及“美丽家园”工程，推动项目建筑增量做足、公共服务做齐、配套设施做全，把旧住房成套改造和加装电梯、老旧住房综合修缮、地下非机动车库建设等民心工程、民生实事更好地结合起来，打造功能完备、环境优美、风貌鲜明的精品小区，实现房屋“内外兼修”、小区功能提升、区域整体焕新，用实际成效全景式展现旧住房成套改造后的美好宜居新场景、新风貌。