上海的二手房市场随着年末一波冲刺，整体成交量再上一步。

不同统计口径的数据，过去一年上海二手房成交量较2023年增长幅度在20%到30%之间，升至三年来新高。

回顾2024年整个二手房市场，有几个特征尤为明显：

政策刺激形成两次高峰

克而瑞研究中心分析指出，按照月度看，2024年楼市呈现出前稳中低后高走势，基本经历了“3月小阳春”、“6月新政反弹”和“整个第四季度连续冲高”三波行情。四季度一二手房成交均出现不同程度放量。

尽管不同口径的统计结果有所差别，但整体趋势一致。

这种明显的特征，和政策有关系：“527新政”后，成交冲高维持1个月，7、8月淡季后，随着“9·26”中央政治局会议发出“止跌回稳”的最强音，一线城市限购政策继续松绑。9月底迎来了“沪七条”，直接带动了11月、12月连续创出二手房成交量年内单月新高。

根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的数据，在二手房成交数最多的12月中，9个周末日1个工作日共10天成交破千，创年内单月破千天数最多纪录，12月28日成交1466套，创三年内单日二手房成交量最高纪录。

新城成增长主力，高价房流通向好

从上海成交活跃的板块来看，“新城”依旧是交易主力。中原地产指出，五个新城所在区域经过多年发展，最早的商品房和动迁配套房的业主也有升级换代需求，因此二手房交易量比较大。上海链家指出，2024年板块销量TOP5为松江新城、奉贤新城、嘉定新城、周康和金山新城。

尽管远郊和外郊环间的板块成交量排名靠前，但从各环线的成交来看，据上海链家的数据，二手房交易向郊环内转移，2024年郊环以内的成交占比增长了1.1%，郊环以外成交占比下降。

还有另一个趋势，高端房源流通情况随着政策而向好

在去年11月普宅非普宅标准取消后，交易税费的缩减使得高价房源流通意愿变高。中原地产数据显示，前10个月总价700万以上的中高端改善房源占比为9.06%，但11月和12月占比提升到10.67%。

根据上海链家的数据，2024年二手房成交价格分布结构发生了变化。在200万-400万之间的二手房占比38.6%，较2023年明显下降，减少了5.2个百分点。200万以下的二手房和400万以上的中高端二手房占比增加，400万以上二手房成交占比25.5%，相比2023年增加了2.3个百分点。

上海二手房成交位列百城之首

克而瑞统计显示，2024年，上海新房成交金额约5400亿元、二手房成交金额近7500亿元，位列百城之首。

而麟评居住大数据研究院重点监测的14城（包含北京、上海、深圳、苏州、南京、成都、佛山、东莞、无锡、青岛、厦门、郑州、大连），2024年共成交二手房1298593套，较去年同期上升9.0%。成交量最多的是上海，成交23.79万套，同比上升30.0%；成交回升最快的是深圳，全年成交5.6万套，同比上涨72.7%。

据克而瑞监测的35个重点监测城市，一线城市的二手房交易表现最优，三四线城市表现最差。

受益于宽松政策，沪深二手房成交面积涨幅显著，二线城市中，杭州、长沙、南宁、大连等城市也有比较显著的增长。三四线城市2024年二手房交易面积则普遍下降。

价格止跌回稳趋势明显

另一个好迹象是，上海二手房的价格环比开始出现转负为正。

在销量最高的12月份，据中介平台的交易数据显示，12月份，上海有418个小区成交价环比上涨，最高涨幅达80.14%。据麟评居住大数据研究院数据，上海2024年12月二手房市场均价为59344元每平方米，环比上涨0.92%。

从环比走势来看，一线城市下半年连续数月呈现由负转正的趋势，麟评居住大数据研究院数据统计，2024年全年，一线城市二手房市场均价为56194元每平方米，12月环比均上升。

普遍认为，一线城市市场已经出现较为强劲的反弹信号，房价率先进入到持续止跌回稳的阶段。

2025年二手房市场将如何

2024年年底，全国住房城乡建设工作会议要求持续用力推动房地产市场止跌回稳，2025年政策宽松的信号持续释放。

市场的信心也有所上升。

据麟评居住大数据研究院，2024年第四季度以来重点50城市场信心指数持续小幅回升。根据58安居客的数据显示，2024年一线城市的二手房套均找房热度相较于上一年度上升了50%。

价格层面，研究机构普遍认为今年房价下行压力将有所减轻，房价总体或将进入逐步止跌阶段。克而瑞预测，上半年核心70城约有半数城市房价预期止跌，且杭州、上海、成都、西安四城将率先回稳。

此外，一线城市二手房市场需求或将带动新房市场。中指研究院分析指出，一线城市2024年四季度以来市场预期明显改善，二手房市场在买方加速入市的带动下持续放量，二手房刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放，优质地块供应增加也将对今年销售形成有力支撑。此外，今年北上深限购政策若能继续优化，也将对市场产生积极影响，预计一线城市市场有望率先止跌回稳。