在城市发展的浪潮中，老旧小区物业治理成为诸多城市面临的共性难题。长宁区华阳路街道地处中山公园商圈，看似繁华，却也被老旧小区物业问题所困扰。然而，街道党工委积极探索，创新推出“三管三权”工作法，为破解困局开辟了新路径。

长二居民代表大会

困局当前：老旧小区物业问题丛生

华阳路街道辖区面积2.04平方公里，居住着7.97万人，分布在21个居民区的120个自然小区内。其中，近67%的房屋是2000年以前建成的老旧公房、早期商品房和混居式老洋房。这些老旧小区的物业问题，早已成为居民生活的痛点。

在无人管理的小区，环境维护面临较大压力。偶尔垃圾未能及时清理，一定程度上影响了小区的整洁度。公共照明设施有时也存在线路老化的情况，部分路灯无法正常工作。治安管理同样偶有不足，缺乏有效的门禁和安保措施。

联建公助托管小区也存在困境。较低的物业费限制了物业服务的投入，电梯等设备的维护保养难以完全满足居民需求。绿化养护相对简单，难以营造出舒适宜人的居住环境。

创新解法：“三管三权”协同推进

面对这些难题，华阳路街道党工委以“凝聚力工程”为引领，深入践行全过程人民民主，积极推行“三管三权”工作法，全面优化物业管理服务，提升社区民主治理效能。

“三管” 提升物业管理水平。党组织 “牵头管”，实施社区治理强 “芯” 计划，领导居委会、业委会和物业，整合资源。在长江小区项目中，长二居民区党总支成立工作小组，建立联席会议制度，推进项目并协调问题，还培育 “红色物业示范企业” 提供便民服务。

长二党员大会

专业服务“一体管”，针对不同小区分类施策。对于多头物业管理的大型小区，如长江小区和华馨小区，街道采取“合并式”调整，约谈原物业公司有序退出，引入优质物业统一管理。对于托管的老旧小区，如万华小区和万凯小区，以精品小区建设为契机，推行“升级式”调整，提出“换物业、涨费用、提服务”方案，由业委会挑选合适的物业公司。对于区域分散的小型小区，如安阳小区和中阳小区，采用“联合式”调整，合并管理区域，重组业主大会，实现业委会与服务范围的匹配。

小区业主“自主管”，试行居委会、业委会 “双向进入、交叉任职”，成立业委会党的工作小组。挖掘专业人才进入业委会，吸引党员参与，组建 “第二楼组长” 队伍。兆丰大厦（北楼）改造中，业委会在党总支帮助下，组建专业智囊团，充分发挥业主中专业人士的作用，推动改造方案确定，体现了业主自主管理、参与小区事务决策的能力。

兆丰北楼修缮前后对比图

“三权”驱动，增强社区民主治理效能。健全“四要清”信息公开机制，保障群众知情权。在项目实施前，通过多种方式讲清利害关系，让居民了解项目必要性。制定多套“质价相符”方案，供居民选择，形成共识。及时公布经费预算、收费标准和资金使用情况，鼓励物业公示“四张清单”。

健全“差序化”议事协商机制，保障群众参与权。街道坚持多商量原则，构建多层协商体系。当社区面临公共事务时，先由党组织召开党员会议，让党员带头了解情况。接着召开“四位一体”联席会议，组织多方商讨对策。然后召开居民骨干和代表会议，凝聚共识。涉及全体业主利益时，召开业主大会。

健全“零距离”民意收集机制，保障群众表达权。街道深入开展“四百”大走访活动，总结出有效工作方法，落实“月谈会”制度，建立多种联系群众的机制。各方联动收集民意，居委会打造自治载体，组织联合接待和宣传答疑；物业设立接待点；业委会制定接待制度。

治理成果：小区旧貌换新颜获赞

随着“三管三权”工作法的实施，华阳路街道老旧小区发生了显著变化。长江小区在物业管理一体化后，新物业全面整治小区。加强环境卫生管理，增加垃圾清理频次，小区变得干净整洁。维修和更新公共设施，路灯亮了，健身器材换新了，车辆停放也更加有序。物业费提升的同时，服务质量显著提高，得到居民认可。

陶安小区在面临物业撤离危机时，海顿物业的托管和入驻带来新变化。增加保洁和安保人员，加强环境卫生清理和消毒，严格门禁管理，增加巡逻频次。

陶安小区更换物业前后变化

兆丰大厦（北楼）在改造中，业委会在居民区党总支的引领下，组建专业智囊团，充分发挥业主中专业人士的作用，推动改造方案确定，体现了业主自主管理、参与小区事务决策的能力。自筹资金完成改造后，不仅消除了外立面掉落的安全隐患，还更新了消防设备，翻新了大堂和楼道钢窗，小区整体品质显著提升。

华阳路街道的“三管三权”工作法为老旧小区物业治理提供了成功范例。通过创新举措，提升了居民生活质量，增强了社区凝聚力。未来，华阳路街道将持续深化“三管三权”工作法，根据实际情况不断优化完善。一方面，加强对成功经验的总结和推广，在街道内其他小区进一步复制和拓展治理成果；另一方面，积极关注居民不断变化的需求和行业发展趋势，引入更多新技术、新理念，推动物业管理服务向智能化、精细化方向迈进。

此外，街道还将加强与周边街道、社区的交流合作，分享治理经验，共同探索城市老旧小区物业治理的新模式，为构建更加和谐美好的城市社区贡献力量，也为其他地区的社区治理提供更具价值的借鉴。